Marbella tendrá un registro de pisos turísticos y limitará el cambio de uso de locales
El Ayuntamiento de Marbella creará un registro municipal de viviendas turísticas y está elaborando una ordenanza que limitará el cambio de uso de esta actividad en los locales comerciales, así como descarta restringir el número de inmuebles destinados al alquiler vacacional, según ha anunciado este miércoles la alcaldesa, Ángeles Muñoz.
Así lo ha destacado la primera edil en la presentación del estudio encargado a la Universidad de Málaga (UMA) y al Instituto Universitario de Investigación de Inteligencia e Innovación Turística en julio del pasado año, donde ha estado acompañada por su director, Enrique Navarro, el subdirector, Antonio Guevara, el profesor de Derecho Administrativo, Manuel Moreno, y la directora de Turismo del Ayuntamiento, Laura de Arce.
La creación de un registro municipal es una de las primeras medidas que ha decidido adoptar el Consistorio tras recibir el estudio, que muestra que "no es real el número de viviendas que están inscritas con las comercializadas", y que según ha avanzado "probablemente sea con una declaración responsable" y con un "control e inspección de que se vayan a destinar a un uso turístico". En este punto, ha destacado que "solo el 32% de los inmuebles dados de alta en el municipio se comercializan realmente".
Por otro lado, Muñoz ha adelantado que el Ayuntamiento está "elaborando una normativa para poder limitar el cambio de uso" de los locales comerciales a vivienda turística, con el fin de "mantener la esencia en los barrios" y en base a las recomendaciones de los investigadores. "Entendemos que eso cambia la fisionomía de un barrio, y por lo tanto, un comercial no se podrá destinar a una vivienda de uso turístico", ha remarcado la primera edil.
La limitación de las viviendas de uso turístico es una medida que de momento no baraja el Consistorio, al entender que podría provocar un "efecto llamada" en el número de viviendas inscritas, aunque "después no se comercialicen", ha incidido la alcaldesa. "No vamos a decir que se va a limitar, se va a controlar y a estar muy pendientes de que este fenómeno no se convierta en un problema, dentro de lo que son las diferentes zonas del municipio", ha subrayado.
La regidora ha defendido que "la regulación urbanística a través del Plan General tiene que tener una diferenciación", remarcando que "no es igual el uso residencial que la vivienda turística", así como ha señalado que el Ayuntamiento está pendiente de ver la "regulación" de la Junta de Andalucía.
La alcaldesa ha apuntado que con el nuevo Plan General "se va a contemplar e incentivar la compatibilización de usos que hay" y conseguir que "haya flexibilidad y usos múltiples," como "equipamiento, comercial, hotelero, servicios o residencial", subrayando que "también tiene que haber el uso de la vivienda turística", un sector que generó en 2023 un impacto económico de "100 millones de euros".
Respecto a la recomendación de zonificar el municipio, Muñoz ha insistido en que en Marbella hay "unos distritos que se comportan de manera diferente, y por lo tanto, tendremos que ver según la densidad o el número de viviendas si hay que llevar a cabo esa zonificación".
Datos de oferta y demanda
Los datos de oferta y demanda han sido expuestos por Enrique Navarro, recabados de varias fuentes como el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) o el Instituto Nacional de Estadística (INE), subrayando que "ambas son deficientes". La diferencia es que el organismo estatal recoge las viviendas que se "comercializan" y el andaluz las inscritas pero pueden no estar en explotación.
Así, ha detallado que en agosto del pasado año, la oferta en el registro andaluz fue de "13.857 establecimientos con 110.080 plazas", mientras que el INE registró "7.516 y 42.351 plazas". El experto ha explicado que de "la oferta de viviendas que se registran, se estima que entre un 30% y 40% está sobredimensionada al alza" y "las comercializables -INE- están infravaloradas sobre un 20 o un 30%", por lo que ha incidido en que "sobre estas cifras el término medio es lo más correcto".
Otros datos que arroja el estudio es que en Marbella ha habido "desde el año 2017 un aumento notable de las viviendas que se han registrado en un 349% hasta el 2024" en el RTA.
El centro histórico es el que experimenta "la mayor concentración", con "2.086 plazas por kilómetro cuadrado" al tener "una densidad mucho más pequeña"; así como "aumenta en la franja litoral, especialmente en Nueva Andalucía", que aglutina "1.405 plazas por kilómetro cuadrado". La zona este registra "una menor concentración" en viviendas en la costa, ha puntualizado.
Por otro lado, ha incidido en que el municipio presenta "una mayor oferta de vivienda" en los alrededores de los "campos de golf", con "2 tipos de demanda" que buscan esa "calidad", al ser "chalés independientes o viviendas más amplias y con más cantidad de metros cuadrados".
En cuanto a las características de las viviendas de uso turístico, ha señalado que "predominantemente son alojamientos completos" en un 99%, con "una capacidad media de 2 o 3 habitaciones en un 68%". Además, "abundan muchas unidades muy grandes como chalés".
Sobre la titularidad de los inmuebles, ha destacado que "el 79,2% son de particulares y el 20,81% de empresas" y respecto al "nivel de satisfacción de la demanda" en los portales, ha apuntado que "Marbella está en 4,8" puntos en una valoración que se realiza entre 1 y 5, con "6.063 reseñas hasta mediados de 2024 y del 80% de los alojamientos".
La ciudad presenta otros datos similares a las "características con la Costa del Sol", como el número de "pernoctaciones" en las viviendas de uso turístico, que "se estima que en 2023 se registraron 1,2 millones", ha precisado Navarro. También aspectos como el perfil de los clientes, al predominar "los turistas españoles en un 56%" y "el resto son extranjeros, principalmente británicos y alemanes". Al mismo tiempo, ha incidido en que "el presupuesto medio es de 1.089 euros", "el gasto medio por día 173,4 euros" o la rentabilidad en temporada alta es de 241,9 euros.
Propuestas
El estudio realiza una serie de propuestas en base al análisis de diferentes normativas a nivel estatal, autonómico y local, que ha expuesto el profesor de Derecho Administrativo de la UMA, Manuel Moreno, quien ha recordado que la "competencia" para regular la vivienda de uso turístico recae sobre las "comunidades autónomas".
Entre ellas, se encuentra "la posibilidad de zonificar el municipio a efectos de ordenación de la vivienda de uso turístico o distribuir distintas zonas, para establecer en cada una de ellas unas condiciones de implantación que pueden ser diferentes". Otra es "evitar que se puedan implantar en planta baja" este tipo de alojamientos, ya que "pueden generar un impacto negativo" al poder "sustituir el comercio local o transformar el tejido social y comercial", ha destacado.
El estudio también apuesta por "plantear si es conveniente permitir que edificios completos de uso residencial cambien su uso al de vivienda turística", "el control municipal de las viviendas de uso turístico", crear "procesos participativos más allá de los formales" o "censos".
Fuente: Malaga hoy